Рынок недвижимости Тюмени-2016: только факты

Время чтения: 13 мин
506 0

 23 декабря 2016 г.

аналитика омск.jpg

 

 

“Невидимая рука” рыночного механизма, о которой так точно сказал в свое время основоположник экономической теории Адам Смит, всегда расставляет все по своим местам и корректирует решения продавцов и покупателей. Что происходило в 2016-м году в одном из самых насыщенных сегментов экономики нашего города - рынке жилой недвижимости? Аналитический обзор от экспертов - для настоящих и будущих участников тюменского рынка.


Рынок первичной недвижимости: грядет дефицит нового жилья?

Масштабные распродажи и маркетинговые акции, которыми избалован современный покупатель “долевок”, могут закончиться в 2018-2019 годах. Причина проста. Возможен дефицит нового жилья, соответственно, высок спрос на него и без акций и спецпредложений. Откуда взяться дефициту? В 2016-м году в Тюмени стартовало малое число девелоперских проектов, которые будут завершены через 2-3 года. С учетом растущей демографии Тюмени (только за последний год в городе стало на 23,538 человек больше*, в том числе за счет активной миграции в “лучший город Земли”) рыночного предложения через 2-3 года, возможно, будет недостаточно.


“Уходящий год был примечателен непривычно низкой активностью застройщиков в части вывода новых домов и жилых комплексов”, - констатирует Глеб Бекетов, руководитель аналитического отдела федеральной риэлторской компании “Этажи”. - “За год в Тюмени появилось лишь десять новых проектов (из них половина - точечная застройка), что составляет две трети от новинок прошлого года”.


Как “вели” себя цены? С ноября 2015 года по ноябрь 2016-го зафиксировано снижение удельной цены на 5,64% или на 3,026 руб./кв.м.

При этом цена “выходила в плюс”  в феврале, июле, сентябре и ноябре 2016 года. Наиболее значителен ее рост в ноябре (+ 2,10%).

 

По данным Константина Бредникова, аналитика компании “Этажи”, повышение цен в ноябре связано исключительно с выходом на рынок квартир класса “комфорт” (микрорайон “Европейский”, ЖК “Звездный городок”).

По остальным классам квартир цена стабильна.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-01.jpg

 

 

“К значимым цифрам 2016-го года на рынке новостроек можно отнести рекордную долю квартир-студий в объеме предложения - впервые за всё время существования первичного рынка она превысила 20%”, - отмечает Глеб Бекетов. - “Весомую роль в достижении такого показателя сыграл жилой комплекс “Москва”, ассортиментный ряд которого по большей части состоит из студий.

Если годом ранее этот проект с беспрецедентно доступными ценами на квартиры виделся любопытным экспериментом, то в 2016-м году оказался на пике спроса и заслужил статус самой удачной концепции жилого комплекса.

Ажиотаж вокруг квартир дешевле одного миллиона рублей был настолько велик, что компания-застройщик одна из крайне немногих в уходящем году пошла на повышение цен. Среди околоценовых событий по итогам 2016 года можно также выделить выход жилого комплекса “Комарово”, предложившего рынку готовое жилье в монолитно-каркасных домах по рекордно низкой цене в 36,9 тыс. руб./кв. м”.

Еще одним примечательным изменением на первичном рынке в 2016 году, по мнению эксперта, стало закрепление лидирующих позиций в объеме предложения новостроек на окраине города.

Если годом ранее на районы, граничащие с чертой Тюмени, приходилось 34% всех экспонируемых квартир, то в уходящем году каждая вторая квартира в новостройке была выставлена на продажу в одном из “приграничных” районов: Тюменской слободе, Мысу, Плеханово, ММС.


Вторичный рынок: стабильно вниз

В отличие от первичного рынка, на вторичном рынке положительных “всплесков” цен зафиксировано не было. Удельная цена медленно, но верно, снижалась в течение всего года, остановившись в ноябре 2016-го на отметке в 59,535 руб./кв.м. (- 5,56% к ноябрю 2015-го).

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-02.jpg

 

 

За последний год наибольшее снижение цены было зафиксировано в Антипино, Нефтяников, Маяк, СМП - в данных районах цена снизилась более чем на 10%”, - комментирует Константин Бредников.

 

А вот в районах МЖК, Мыс, Тарманы, Матмасы, 2-й Заречный микрорайон, Стрела, Европейский и Ожогина квартиры потеряли в цене меньше всего ( от 0,8 до 3,4%).

 

Средний размер торга в течение всего года был значителен - более 10%. Тюменский показатель превышает общероссийскую величину.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-03.jpg

 

 

 

Загородная недвижимость: спокойно, как дома

Цены на загородную недвижимость в 2016 году не удивили существенными “рывками” вверх или вниз.

Практически неизменна были удельная цена предложения на коттеджи.

Плавное снижение продемонстрировали цены на таунхаусы ( - 6,8% с ноября 2015 -го по ноябрь 2016-го года).  

К октябрю подешевели дачные участки - до 27,7 тыс. руб. за сотку.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-04.jpg 

ЛВВ_График_4_Тюмень-04.jpg

 

 

Средняя ипотечная ставка на этом рынке в течение года варьируется от 13,3% до 14,6%.

Минимальное значение зафиксировано в ноябре 2016-го.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-05.jpg

 

 

 

Ипотека порадовала и продавцов, и покупателей

В 2016-м году, в отличие от нестабильного в плане ипотечных ставок 2015-го года, стоимость ипотечных кредитов радовала и продавцов, и покупателей своей доступностью. В чем причины?

Ставка Центробанка была приемлемой для банков в течение всего года, и, помимо этого приятного факта, в марте-апреле 2016-го была возобновлена программа государственного субсидирования ипотечных ставок.

Застройщики реализовывали “долевки” в основном по “Ипотеке с господдержкой” (доля таких продаж занимала до 80-85%).

 

Средняя ипотечная ставка на первичном рынке в 2016 году варьировалась от 12,1% до 11,2% годовых.

Наименьший показатель зафиксирован в ноябре, когда банки массово начали снижать ставки.

 

Средняя ипотечная ставка на вторичном рынке также была доступна для покупателей - от 13,8% до 12,6% годовых.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-06.jpg

 

 

Средний ипотечный чек на первичном рынке за 2016 год не превысил отметку в 1,900 тыс. руб.

В ноябре текущего года зафиксировано существенное снижение в сравнении с предшествующим октябрем: - 7,9%, абсолютная величина - 1,658,9 тыс. руб.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-07.jpg

 

 

Средний размер ипотечного кредита на вторичном рынке также снизился к концу года и составил 1,697 тыс. руб.

Интересный факт - наибольшая сумма среднего чека в 2,004 тыс.руб. была зафиксирована в, казалось бы, традиционно неактивном январе.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-08.jpg

 

 

Срок экспозиции: как быстро позволял продавать рынок?

По данным аналитиков компании “Этажи”, средний срок экспозиции на вторичном рынке в 2016 году находился в диапазоне от 5,19 до 7,1 месяцев.

Быстрее всего, квартиры “уходили” в январе 2016-го. К ноябрю цифры вернулись к прошлогоднему показателю - чуть более 6 месяцев.

На рынке загородной недвижимости самым сложным месяцем в этом плане был май 2016-го (несмотря на устоявшийся менталитет, что весна - это “сезон для загородки”).

Средний срок экспозиции в мае составил 11,47 месяца.

 

 

ЛВВ_График_4_Тюмень-09.jpg

 

 

 

В целом, в 2016 году продолжилась тенденция предыдущего года - снижение цен.

 

Вывод однозначен - сегодня рынок жилой недвижимости Тюмени - это рынок покупателя. Кстати, эксперты рынка рекомендуют совершить выгодную покупку еще в этом году, до конца декабря.

С учетом уровня платежеспособного спроса тюменцев (наш город третий год подряд занимает лидирующие позиции в рейтинге по уровню жизни), а также миграции из других регионов, можно сказать, что рынок недвижимости нефтегазовой столицы в настоящее время находится в более выигрышном положении, чем рынки большинства российских городов.


*По статистическим данным администрации города Тюмени

 

Поделиться:
Интересует вопрос по недвижимости?
Оставьте заявку на бесплатную консультацию. Наш специалист свяжется с Вами и ответит на все вопросы

Прокомментируйте первыми:)


Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий.

Подпишитесь на блог

и не пропустите ни одной статьи!