Полезное

Как выбрать застройщика?

В середине 90-х годов на строительный рынок вышли лица, назвавшие себя инвесторами. Инвестирование строительства стало новым видом деятельности для нашей страны. Учитывая на тот момент рост цен на недвижимость, инвестирование строительства оказалось очень прогрессивным направлением. Строители начали собирать деньги и строить. Не менее выгодной оказалась возможность зарабатывать строителям не только при продаже готового жилья, но и на стадии его строительства.

В этот момент и появился в гражданских правоотношениях новый вид обязательств такой, как участие в долевом строительстве, связанный с инвестированием строительства объектов недвижимого имущества (в первую очередь жилых домов).

Длительное время эти обязательства регламентировались обычаем делового оборота и судебной практикой. Однако с 1 апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон призван упорядочить взаимоотношения в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, в первую очередь в сфере привлечения средств населения для долевого строительства жилья, и возникновения у участников права собственности на объекты долевого строительства.

Закон предоставил участникам строительства ряд прав, которые позволили им вмешиваться в деятельность строительных компаний и контролировать их.

Но как бы то ни было целесообразнее на стадии заключения договора с застройщиком определить все свои возможные риски, чем в дальнейшем тратить свои силы и средства на споры с застройщиком.

Как изначально избежать рисков при выборе застройщика для дальнейшего инвестирования строительства?

Застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иных объектов недвижимости при соблюдении следующих требований.

1.    Он должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок, предоставленный именно ему для строительствамногоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых будет входить объект долевого строительства.

2.    Им должно быть получено в установленном порядке разрешение на строительство объекта недвижимости.

3.    Им должна быть своевременно и в соответствии с законом опубликована проектная декларация, информирующая о застройщике и проекте строительства.

При соблюдении указанных требований застройщик получает право привлекать денежные средства участников строительства на основании договоров участия в долевом строительстве. В ином случае застройщик является лицом, не имеющим право привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, и гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных законом штрафов.
Но хотелось бы дать несколько советов тем, кто находится в раздумьях, какого выбрать застройщика для инвестирования строительства.

Совет первый: необходимо «познакомиться» с самим застройщиком.

Целесообразно проанализировать учредительные и регистрационные документы застройщика, как юридического лица, убедиться в наличии у него соответствующих лицензий (если строительные работы будут вестись самим застройщиком) или собрать информацию о подрядчиках, к работам которых будет прибегать застройщик.

При выборе застройщика необходимо обратить внимание на все: насколько солидно выглядит офис фирмы-застройщика и даже на внешний вид сотрудников, насколько квалифицированно общаются специалисты застройщика, есть ли у него собственная юридическая служба и так далее.

Целесообразно собрать информацию о застройщике у специалистов рынка недвижимости на предмет возможных рекомендаций, выяснить какие объекты застройщиком уже были построены, какие замечания были у участников строительства этих объектов.

Совет второй: для того чтобы при выборе застройщика не нарваться на ненадлежащего застройщика необходимо оценить его. К оценке застройщика лучше привлекать независимых специалистов. Такими экспертами могут быть сотрудники риэлторской компании. Учтите, что надо привлекать специалистов, знающих именно рынок новостроек.

В данный момент на рынке первичного жилья много компаний, которые сначала собирают деньги доверчивых граждан, а только потом начинают оформлять проектную и разрешительную документацию. А ведь этот процесс может растянуться надолго или вообще не увенчается успехом для застройщика.

Справки о застройщике собирать, безусловно, стоит. И в свете нового закона сделать это будет намного легче, так как законодательством определен перечень документов, которые подтверждают право застройщика на строительство объекта недвижимости:

• о праве застройщика на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• проектная документация;
• заключение государственной экспертизы проекта;
• сведения об опубликованной проектной декларации.

Если какой-либо из перечисленных документов у застройщика отсутствует, то специалисты-эксперты смогут обосновать риски участников строительства в случае заключения ими договоров участия в строительстве.

Совет третий: необходимо оценить объект недвижимости, строительство которого участник планирует инвестировать. То есть, как давно начато строительство объекта, какие подрядчики выполняют работы, какими темпами ведется строительство, сможет ли застройщик окончить строительство в предлагаемые им сроки.

Совет четвертый: следует узнать, страхует ли застройщик риски долевого участия.
У нас в городе эта практика пока не развита. Однако это позволит участнику спать спокойно во время строительства дома и быть уверенным, что его деньги не превратятся в пыль.

Совет пятый: следует оформлять отношения на участие в строительстве непосредственно с застройщиком, на имя которого оформлены все соответствующие права и разрешения.

Зачастую на рынке предлагаются права участия в строительстве генеральными подрядчиками, подрядчиками застройщика или третьими лицами, которые получили передаваемые права на основании договоров продажи имущественных прав требования, договоров уступки, договоров цессии. Необходимым условием для таких видов договоров является исполнение обязательств перед застройщиком, неважно, каким образом происходила оплата: путем поставки строительных материалов, выполнением каких-либо работ или услуг, либо иным образом. Если обязательства по договору указанными лицами исполнены перед застройщиком в полном объеме, то их права по договору вполне оправданы, и они имеют право на их передачу новым участникам строительства. Однако имеет смысл убедиться, каким образом они могут передать права участия в строительстве, с согласия застройщика или без него.

Не следует забывать о том, что именно застройщик несет ответственность за своевременную сдачу объекта в эксплуатацию и его качество. Поэтому во избежание каких-либо недоразумений передача прав новым участникам строительства должна производиться обязательно с участием застройщика.

Совет шестой: следует исключить возможность двойной продажи приобретаемого права участия в строительстве.
На сегодняшний день двойные продажи встречаются крайне редко. В свете нового закона двойные продажи будут исключены полностью, так как договоры долевого участия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при условии, если разрешение на строительство объекта было выдано после 1 апреля 2005 года.
Если сведения о строящемся объекте и застройщике уже занесены в ЕГРП, то застройщик более благонадежен, и ему вполне можно довериться.

Если же право участия в строительстве приобретается не у застройщика, а у иного обладателя права, тогда необходимо обратиться к застройщику и получить информацию о надлежащем продавце права из реестра участников строительства. Данный реестр ведется всеми застройщиками.

Новому участнику строительства необходимо уведомить застройщика о приобретении им права и убедиться в том, что застройщик принял данное уведомление и внес в реестр сведения о нем.

После вступления в силу законодательства об участии в долевом строительстве большинство застройщиков отказалось от оформления отношений с участниками на основании непосредственно договоров участия в долевом строительстве. На практике стали активно применяться иные схемы оформления отношений с участниками строительства. Возродилась практика создания жилищно-строительных кооперативов, участники строительства в которых получили статус пайщиков. Некоторые застройщики на практике оформляют отношения на основании инвестиционных или займовых договоров. Но как бы то ни было, все эти схемы имеют определенные недостатки. Поэтому, чтобы застраховать себя потенциальному участнику строительства в этих случаях потребуется квалифицированная помощь уже юриста.
Основная ошибка участников строительства при оформлении отношений с застройщиком заключается в том, что они ошибочно полагают о приобретении квартиры. И если их строящийся объект устраивает (дом, этаж, планировка), то документы застройщика анализируются поверхностно, а договор, на основании которого у них возникает право, иногда даже не читается.

Заблуждению участников строительства зачастую способствует и сам застройщик. Большинством застройщиков учреждены ЖСК с таким же как у застройщика наименованием. Для участников строительства ЖСК — это достаточно рискованная схема оформления отношений с застройщиком, при которой участники (члены кооператива) имеют гораздо меньше гарантий защиты их прав. Никто не застрахован от изменения паевого взноса, строящийся объект оформлен на застройщика, а не на кооператив и так далее.

Таким образом, покупка квартиры на стадии строительства — это риск. Чтобы риск свести до минимума, необходимо трезво оценить ситуацию и, если Вы не уверены в своих силах, то следует обратиться к нашим специалистам.